- 固定金利・変動金利それぞれの仕組みとメリット・デメリット
- 金利差による総返済額のシミュレーション比較
- 2026年の金利動向と今後の見通し
- 固定・変動それぞれが向いている人の特徴
- 固定期間選択型という第3の選択肢
住宅ローンを選ぶうえで多くの方が悩む「固定金利か変動金利か」という問題。この選択によって総返済額が数百万円単位で変わることもあるため、しっかり理解したうえで判断したいところです。
この記事では、固定金利と変動金利の違いを具体的な数字・シミュレーションを交えて徹底比較します。
固定金利と変動金利の基本的な違い
| 項目 | 固定金利 | 変動金利 |
|---|---|---|
| 金利水準（2026年目安） | 年1.5〜2.5%程度 | 年0.3〜1.0%程度 |
| 返済額の変動 | 変わらない（安心） | 金利次第で増減する |
| 金利上昇リスク | なし | あり |
| 当初の月々返済額 | 高め | 低め |
| ライフプランの立てやすさ | 立てやすい | 不確定要素がある |
| 金利が下がったとき | 恩恵なし | 返済額が減る |
総返済額シミュレーション比較
借入額3,000万円・返済期間35年で、固定金利と変動金利の総返済額を比較してみます。
パターンA：変動金利が上昇しなかった場合
| 金利タイプ | 適用金利 | 月々の返済額 | 総返済額 | 利息総額 |
|---|---|---|---|---|
| 変動金利 | 0.5%（固定想定） | 約77,000円 | 約3,234万円 | 約234万円 |
| 全期間固定金利 | 1.8% | 約96,000円 | 約4,032万円 | 約1,032万円 |
→ 変動金利が上昇しなければ、利息だけで約800万円の差が生まれます。
パターンB：変動金利が途中から上昇した場合
| シナリオ | 変動金利の動き | 総返済額 |
|---|---|---|
| 金利据え置き | 0.5%のまま | 約3,234万円 |
| 10年後に1%上昇 | 0.5% → 1.5% | 約3,600万円 |
| 10年後に2%上昇 | 0.5% → 2.5% | 約3,980万円 |
| 全期間固定（参考） | 1.8%固定 | 約4,032万円 |
- 変動金利が今後2%以上上昇しない限り、変動金利の方が総返済額は少ない傾向
- ただし急激な金利上昇が起きた場合、月々の返済額が増えて家計が苦しくなるリスクがある
- 固定金利は「安心料」を払う代わりに返済計画の確実性を得る選択
2026年の金利動向と今後の見通し
- 変動金利は低水準が続いているが、日銀の利上げにより今後緩やかな上昇が見込まれる
- 固定金利は長期金利（10年国債）に連動するため、変動より先に上昇している
- 「変動か固定か」の正解は将来の金利次第であり、誰も断言できない
- 大切なのは「金利が上がっても返済できる余力があるか」を確認すること
固定期間選択型という第3の選択肢
変動でも固定でもない、固定期間選択型（当初固定型）も人気の選択肢です。
| 固定期間 | 金利水準（目安） | 向いている人 |
|---|---|---|
| 3年固定 | 変動より少し高め | 近いうちに繰り上げ返済・売却を考えている方 |
| 5年固定 | 中程度 | 5年以内に収入アップが見込める方 |
| 10年固定 | 全期間固定より低め | 住宅ローン控除期間（13年）中の安心を求める方 |
- 固定期間終了後は変動金利か再度固定金利を選択することになる
- 固定期間終了時の金利水準によっては返済額が大幅に増加する可能性がある
- 終了時に慌てないよう、期間終了の1〜2年前から次の対応を検討しておくことが大切
固定金利が向いている人・変動金利が向いている人
- 返済額を一定にして家計管理をシンプルにしたい方
- 収入の変動が大きく、金利上昇リスクを避けたい方
- 子育て・教育費など将来の大きな出費が見込まれる方
- 精神的な安心を重視する方
- 収入が安定しており、金利上昇時も対応できる余力がある方
- 繰り上げ返済を積極的に行う予定がある方
- 返済期間が比較的短い方（10〜15年程度）
- 当初の返済額を抑えたい方
よくある質問（FAQ）
Q. 途中で固定から変動、または変動から固定に変更できますか？
金融機関によっては金利タイプの変更が可能ですが、変更時の手数料や条件はさまざまです。また借り換え（別の金融機関へ移る）という方法で、金利タイプを変えることも一般的です。借り換えには諸費用がかかるため、メリットとコストを比較することが重要です。
Q. 変動金利の「5年ルール」「125%ルール」とは何ですか？
5年ルールとは、金利が変動しても毎月の返済額は5年間変わらないというルールです。125%ルールとは、5年ごとの返済額見直し時に、前回の返済額の125%を超えないというルールです。ただしこれは返済額の話であり、利息は増加するため、元本の返済が遅れることがあります。
Q. フラット35は固定金利ですか？
はい、フラット35は住宅金融支援機構と民間金融機関が提携した全期間固定金利の住宅ローンです。金利は申込時点で確定し、完済まで変わりません。自営業や転職直後でも審査が通りやすい点が特徴です。
Q. 2026年現在、固定と変動どちらがお得ですか？
一概には言えません。現時点では変動金利が低水準ですが、今後の金利上昇次第では固定の方が総返済額が少なくなる可能性もあります。「金利が上がっても生活への影響が少ない余力があるか」「繰り上げ返済できる資金力があるか」を基準に自分に合った選択をしましょう。
まとめ
- 変動金利は当初の返済額が少なく、金利上昇がなければ総返済額も少ない。ただし金利上昇リスクがある
- 固定金利は返済額が一定で計画が立てやすい。その分当初の金利は変動より高め
- シミュレーションでは変動金利が2%以上上昇しない限り、変動が有利になるケースが多い
- 固定期間選択型（特に10年固定）は変動と固定の中間として人気の選択肢
- 最終的には「金利が上がっても返済できる余力があるか」が判断の核心
【免責事項】本記事は情報提供を目的としており、特定の住宅ローン商品への申し込みを推奨するものではありません。金利・制度は変更される場合があります。シミュレーション数値はあくまで参考値です。詳細は各金融機関の公式サイトをご確認ください。
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