- 表面利回りと実質利回りの違いと正しい計算方法
- 物件種別・エリア別の利回りの目安
- 利回りが高くても危険な物件のパターン
- 初心者が最低限知っておくべき利回りの基準
- 利回り以外で物件を判断する3つのポイント
結論から言います。不動産投資で「利回り10%以上」という物件を見て飛びついてしまうのは、初心者が最もやりがちな失敗です。
なぜなら、広告に載っている利回りのほとんどは「表面利回り」であり、実際の手取り収益を示す「実質利回り」とは大きく異なるからです。
実際に私も最初は表面利回りだけを見て物件を比較していましたが、実質利回りを計算し直したところ、魅力的に見えた物件の手取り利回りが半分以下になったことがありました。
この記事を読めば、利回りの正しい見方が身につき、数字に惑わされない物件選びができるようになります。
不動産投資の利回りとは?基本を理解しよう
利回りとは、投資した金額に対して年間どれだけの収益が得られるかを示す割合のことです。不動産投資では「年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100」で計算します。
表面利回りと実質利回りの違い
不動産投資の利回りには大きく2種類あります。この違いを理解することが、物件選びの第一歩です。
| 種類 | 計算式 | 特徴 |
|---|---|---|
| 表面利回り | 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100 | 諸経費を含まない。広告掲載に使われる |
| 実質利回り | (年間家賃収入 − 諸経費) ÷ (物件価格 + 購入諸費用) × 100 | 実際の手取り収益を示す。これで判断すべき |
具体的な計算例で比較してみる
たとえば、購入価格2,000万円・年間家賃収入120万円の物件を例に計算してみます。
- 【表面利回り】120万円 ÷ 2,000万円 × 100 = 6.0%
- 【諸経費の内訳】管理費・修繕積立金・固定資産税・管理委託料など年間約30万円と仮定
- 【購入諸費用】仲介手数料・登記費用など約100万円と仮定
- 【実質利回り】(120万円 − 30万円) ÷ (2,000万円 + 100万円) × 100 = 約4.3%
この例では表面利回り6.0%が、実質利回りでは4.3%まで下がります。広告の数字と実態に大きな差があることがわかります。
物件種別・エリア別の利回りの目安
利回りの水準は物件の種類や立地によって大きく異なります。以下はあくまで目安ですが、判断の基準として参考にしてください。
| 物件種別・エリア | 表面利回りの目安 | 実質利回りの目安 |
|---|---|---|
| 都心の区分マンション | 4〜6% | 3〜4% |
| 地方都市の区分マンション | 7〜10% | 5〜7% |
| 都心の一棟アパート | 6〜8% | 4〜6% |
| 地方の一棟アパート | 10〜15% | 6〜10% |
| 都心の戸建て | 5〜8% | 3〜5% |
- 実質利回り3%以上:ローン金利を上回れば黒字化できる最低ライン
- 実質利回り4〜5%:安定した収益が見込める水準
- 実質利回り6%以上:高利回りだが空室・修繕リスクを十分確認する必要あり
利回りが高くても危険な物件のパターン
- 空室率が高い・入居者が付きにくいエリア
- 築年数が古く、大規模修繕が近い物件
- 現入居者が退去すると家賃が大幅に下がる「家賃保証付き」物件
- 駅から遠い・生活利便性が低い立地
- 建物の管理状態が悪い・管理組合が機能していない
利回り以外で物件を判断する3つのポイント
入居者が付き続けるかどうかは立地で9割決まります。駅徒歩10分以内・スーパーや病院が近いエリアを優先しましょう。利回りが低くても空室リスクが低い物件の方が安定収入を得られます。
築20年以上の物件は、給排水管・外壁・屋根などの大規模修繕が近い可能性があります。修繕積立金の残高や過去の修繕履歴を必ず確認しましょう。
現在の家賃が相場より高い場合、退去後に家賃を下げざるを得ず、実際の利回りが低下します。周辺物件の賃料をSUUMOやHOME’Sで確認しておきましょう。
こんな人におすすめ・向いていない人
- 長期で安定した収入を得たい人
- 株式より値動きが少ない投資が好きな人
- 実物資産で資産形成したい人
- 節税効果も活用したい会社員・サラリーマン
- ローンを活用してレバレッジをかけたい人
- 短期で大きな利益を求める人
- まとまった頭金や自己資金がない人
- 空室や修繕などのトラブルに対応できない人
- 物件管理に全く関わりたくない人
不動産投資の利回りに関するFAQ
Q1. 不動産投資の利回りは何%以上が合格ラインですか?
実質利回りで3〜4%以上が最低ラインとされています。ただし物件の立地・築年数・ローン金利によって異なります。都心の好立地物件なら実質3%でも安定した投資になりますが、地方の物件では5〜6%以上欲しいところです。
Q2. 表面利回りと実質利回りの差はどれくらいになりますか?
一般的に実質利回りは表面利回りより1〜2%程度低くなります。管理費・固定資産税・修繕費・管理委託料などの諸経費が年間の家賃収入の20〜30%程度かかるためです。広告の「利回り8%」という表記は、実質では5〜6%程度と考えておくと安全です。
Q3. 利回りの高い地方物件と低い都心物件、どちらがおすすめですか?
初心者には都心の低利回り物件がおすすめです。都心は入居需要が安定しており空室リスクが低いため、利回りが低くても長期で安定した収益が見込めます。地方の高利回り物件は空室リスク・流動性リスクが高く、出口(売却)も難しいケースがあります。
Q4. 新築と中古、利回りはどちらが高いですか?
一般的に中古の方が購入価格が安いため利回りは高くなります。新築は購入価格が高い分、利回りは低め(3〜5%程度)です。ただし新築は修繕リスクが低く入居者も付きやすいメリットがあります。中古は利回りが高い反面、修繕費・リフォーム費用がかかるリスクがあります。
Q5. 利回り計算に空室期間は含めるべきですか?
含めて計算するのが正確です。年間空室率を加味した「稼働率ベースの実質利回り」を計算することをおすすめします。たとえば年間1ヶ月空室なら稼働率は約92%なので、家賃収入を0.92倍にして計算しましょう。
まとめ
- 利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があり、判断基準にすべきは実質利回り
- 広告に載る表面利回りより実質利回りは1〜2%程度低くなる
- 初心者の最低ラインは実質利回り3〜4%、安定収益を狙うなら4〜5%
- 利回りが高い物件には空室リスク・修繕リスクなど必ず理由がある
- 利回り以外に「立地」「築年数」「周辺賃料相場」も必ず確認する
- 地方の高利回りより都心の低利回りの方が初心者には安全
※本記事の情報は執筆時点のものです。不動産投資は元本保証ではなく、空室・価格下落などのリスクがあります。投資判断はご自身の責任で行い、必要に応じて専門家にご相談ください。
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